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今日视点丨乐山一场城市更新革命激情上演,老旧小区改造正在探索中奋力推进!
发布时间: 2021-01-22 14:00      来源: 市住房城乡建设局
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十四五期间,乐山将通过推动城市“新经济”,重构发展城市“新功能”,打造城市空间“新意境”,引领城市建设“新科技”,形成“一主一副四星多点”城镇发展总体布局,全面建成开放富强的活力乐山,山清水秀的美丽乐山,现代精致的品质乐山,平安幸福的和谐乐山。这一美好远景,无疑将会拉开一场城市全面更新的重大革命。


城市有机更新的本质就是作为有机体的城市,遵循其发展规律,以更为常态化的代谢与更新进入持续发展的轨迹。近两年来,乐山通过持续推进老城区有机更新,重新梳理整合城市空间,建筑整治,绿化提升,配套完善,传统文化挖掘,城市品质提升等多管齐下,推进城区颜值提升。特别是对文庙,顺城街,九龙巷等区域,通过城市更新的理念推进老旧小区改造,进一步处理好留,改,拆之间的关系,保护和延续好城市文脉,彰显城市特色,激发区域活力,并推动中心城区能级和首位度提升。今天,让我们一起走进乐山的老城古街,看乐山推进老旧小区改造给城市带来的新活力!

老旧小区改造的困惑与前景

老旧小区改造之难,难在范围广,涉及群众多。据统计,乐山全市2000年前建成的老旧小区2075个,涉及楼栋8585幢,住户14万户,建筑面积约1429万平方米。全市在三年内拟改造老旧小区超过800个,涉及住户6.9万户,预计投资额可达35亿元。



老旧小区改造之难,难在区域固定,配套缺失。这些涉及改造的区域建设年代久远,存在没有配置地下停车场,没有电梯,公共区域陈旧,水电线路外露,光纤布局凌乱,配套不完善,而有的改造点就是城市文化的源地。改就是既要提升区域颜值和功能,又要必须在固定区域升级,且不得大拆大建。



老旧小区改造之难,难在融资困难,且同一区域群众意见难统一。为推进老旧小区改造实施,乐山通过建立政府与居民,社会力量合理共担机制,持续提升金融服务力度和质效,推动社会力量参与,落实税费减免政策等解决资金难的问题。但由于老旧小区改造成本较高,投资回报为负,社会资本望而却步,融资困难,加之改造小区内部分居民虽对改造提升完全支持,但谈到出资则色变,有的涉及自我影响则不同意改造。比如老旧小区加装电梯,既便政府拿出一部分扶持资金,但底楼少数住户仍以自己用不着电梯,或安装电梯后挡住光线为由拒绝签字同意,使得老旧小区改造人力成本和推进工作量大大增加。


这些都是老旧小区改造要直面的关键性,突出性问题。为此,搭建多方协商平台,求同存异达成共识,在化解矛盾的同时,又动员居民参与到老旧小区改造中来,提升市民的参与感,满足感和幸福感,就是每一个项目改造首先必须要完成的重要内容。


其实,从老旧小区改造本身来看,在一定程度上是稳增长,保就业的重要举措,对楼市的利益格局将会产生重大影响,一方面老旧小区改造意味着未来“拆除重建式”的旧改,棚改将被控制总量,对老旧小区的主流处理方式是不拆除的改造提升;另一方面,通过改造区域功能得到完善,房屋颜值得到提升,周边环境得到优化,房屋价值也将得到提升;其次就是通过在原有位置的改造,城市将更能留住乡愁,老街坊的深情厚谊将更能得到维持,城市将更有人情味。

从大发展大局上来看,随着乐山城镇化进程的快速推进,城市新增建设用地供应也趋于吃紧,城市发展逐渐由增量扩展转向存量更新,老旧小区改造就成为未来城市空间供给的重要途径。当前,在新冠肺炎疫情影响全球,宏观经济承压,地方财政收入锐减的背景下,挖掘存量资源潜力,提升城市能级,老旧小区改造就成为创造新的空间价值的必要方向。另外,由于原有城市规划的不合理,建筑结构老化,许多房屋功能,外观等与城市现代化发展显得格格不入,老旧小区改造也成为城市功能升级的重要环节。

老旧小区改造的乐山模式

如何解决矛盾让老旧小区更新?如何缓解原住民与产业引进的矛盾?如何让老旧小区改造后新兴产业有源源不断动力,并保持活力?如何让老旧小区改造能朝着市民舒心,居民满意的方向发展?

近几年来,乐山通过统一规划设计,统筹实施改造,强化党建引领,共建共治共享,合理利用公共空间,培育发展新业态,大胆引入社会资本,提升综合承载功能,用实践探索出了老旧小区改造的乐山模式。

(一)坚持人民至上做实群众工作

九龙巷62号院改造前

九龙巷62号院改造后

老旧小区改造是推动城市发展的重要举措,直接受益者就是被改造小区的居民。乐山坚持人民至上,充分尊重民意,按照“先自治后改造”思想,既发挥政府的组织引导作用,又以人民群众为主体,充分调动居民参与老旧小区改造全过程。同时,会同基层治理,街道社区等,将列入改造计划的77个老旧小区全部成立小区自治组织,让所有居民都参与到老旧小区改造工作中来。先后聘请专业技术团队对77个老旧小区开展勘察,摸底调查,群众意愿收集,规划改造内容和改造清单,并在改造清单经居民讨论确认并签字后推动实施,实现决策共谋,发展共建,建设共管,效果共评,成果共享。

九龙巷62号院改造前

九龙巷62号院改造后

针对老旧小区基础设施老旧承载功能不足,地下管网老旧雨污排放不顺,道路损坏狭窄通行不畅的实际,乐山按照“先基础后完善,先功能后提升,先地下后地上”原则,重点抓好拆除违章建筑,雨污分流,二次供水,凌乱天线梳理,加装电梯和配套基础设施,公共服务设施建设等保基本,群众关切的改造内容,以微改造见大成效。2018年,乐山率先对中心城区42条背街小巷道路进行硬化,改造升级7座老旧小区旱厕,整治15个老旧小区污水管网;2019年,对中心城区72条老旧道路进行整治,对40余条背街小巷路灯进行更换,在老旧小区周围新建12个临时停车场,800个停车泊,同时,出台了《xpj,xpj官网主城区既有住宅增设电梯实施(施行)方案》,全面推行住宅小区增设电梯试点;2020年,开展了中心城区老旧小区污水管网改造工程,排查施工107个项目,建成排水管网545公里,其中污水管长度102.7公里,雨水管长度65.9公里,雨污混流管网长度376.57公里,这使得老旧污水管道堵塞的问题得到了有效解决。

通过基础设施改造先行,多片区联动提升,精建精美项目提速,乐山老城区区域蝶变迈开了坚实步伐,2021年乐山被全国爱国卫生运动委员会命名为“国家卫生城市”。

(二)坚持文旅融合,驱动能级提升


城市的魅力在于特色,而特色的基础又在于文化。文化特色既是城市景观中极具活力的视觉要素,又是构成城市形象的关键。嘉州古城经历了上千年的历史积淀,形成了独特的城市文化优势,这就是乐山城市高贵的价值所在。乐山坚持将文化传承保护与新业态选择性植入相结合的方式,使名城文化的价值和优势真正成为区域的独特魅力和核心竞争力。在上中顺片区改造过程中,按照老霄顶,文庙,龙神祠,上中顺等文旅节点串连成线的总体思路,充分利用街巷邻近上中顺,乐山港的先天优势,紧扣发展文旅经济核心,认真梳理历史文化脉络,统筹思考建筑风貌,游览线路,业态布局,把上中顺街区业态改造提升,老旧小区改造项目和城市文旅项目有机融合,大力推行老旧小区底层房屋“住改商”,植入“顺城钵钵鸡”“一中西米露”“冰粉研究所”等网红美食,“墨宝轩”“青云阁”“七堂迦南”等本土文创,引入打造“顺城1212”特色精品民宿,不定期组织社会团体,网红大咖开展原创文艺活动,使文化,商业,新产业体系,城市服务水平协同发力,为该片区居民生活提供强有力的物质与精神双重保障,以反哺古城核心区域在市民心中的新形象。


(三)坚持试点引领,带动区域创新发展


在城市更新的总体框架下创新模式,建立存量资源整合机制,对片区内距离相近或相连的老旧小区打破空间分割,整合共享公共资源,实施集中连片整体改造,推进老旧小区改造与历史街区(建筑)保护相结合,与危房改造相结合,与街区微改造相结合,与片区改造相结合,这些举措的不断落地执行,使乐山片区地域特色日益凸现,多个片区迎来蝶变升级。特别位于老城区的上中顺,九龙巷,顺城街完成改造升级,大大提升了街区品质和影响力,而提升后的上中顺也成为人们休闲观光的网红之地。

位于乐山龙神祠,古城墙保护遗址核心地域的九龙巷。在改造过程中,更注重创新发展,在对标识标牌,道路,墙面,门头进行重塑中,通过零星点缀小品创意和雕塑墙绘及区域特有的文化元素,来延续和显示历史街巷的风格;通过管线扎捆入地,补充街巷亮化和氛围灯光,交通路线组织等巧妙的设计使之既满足现代化生活需要,又能延续历史特色;同时,秉承“便民,利民,为民”宗旨,将老旧小区改造与党建示范点打造同步推进,合理利用房屋拆除后的空地修建市民休闲文化广场,利用街区内原有建筑,规划建设“心连心邻里中心·海棠站”“嘉州党建·睦邻空间”“顺城书屋”等便民服务点位,示范带动较场坝社区,桂花楼社区,新村街社区等“红色邻里圈”示范项目一体化建设,逐步形成市中区老城区党建便民服务综合体。

罗目镇开展了“红色文化”“历史文化”抢救性保护文物古迹行动,将峨眉派功夫,太平池典故,茶马古道,罗目版“清明上河图”等与古镇特色文化息息相关的故事画成了16幅墙画,重拾罗目记忆,持续“加热”网红打卡地。


在陕西街,全华巷,利用棚改腾出的闲置土地,深度挖掘了街巷的历史和由来,将文化特征融入景观中,营造出文化和功能并重的“口袋公园”,成就了老旧小区改造升级的闲置土地利用新模式。


时值隆冬,但太阳的光芒,仍然让乐山城充满了暖意,在九龙巷居住了40多年的李大爷,正悠闲地坐在院子里晒太阳,看到有人进来,笑迷迷地迎了上来。“我现在安心了,日子过得踏实而幸福。过去我们这个小区道路是‘晴天脏水冲,雨天坑连坑,冬天滑倒人,夏天臭烘烘’。不少人都已搬走,我也多次动心,还产生卖掉房子的想法。老旧小区改造后,路平了,地净了,水通了,灯明了,卖掉房子的想法也打消了。”

老旧小区改造的乐山行动

乐山中心城区锚定“山水园林宜城”“四川公园城市示范城”建设,将大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重,不断推进生态环境更新,城市结构优化,城市功能提升行动,实施综合改造,有机更新,从而实现极大优化城市布局结构,增强了城市创新活力。在这一思路的指导下,各县(市,区)联动,同步推进,成效明显。在“十三五”期间,乐山已改造老旧小区145个,1000幢,2万户,163万平方米。



在中心城区,九龙巷62号小区原为贸易协会宿舍房改房,1980年左右修建,现有居民46户,房屋2栋,占地面积约为2760平方米。2020年10月11日,按xpj,xpj官网市中区城镇老旧小区改造计划进场开展施工,目前已完成污水管网改造,雨污分流改造,路面铺装硬化,楼梯间腻子刮白;现阶段正在对外立面落水管,空调机位,外墙漆,楼梯间照明,楼梯间扶手等进行规整和改造。

顺城街老旧小区改造效果图

中心城区顺城街204号小区为90年代修建的商品房,现在居民38户,房屋2栋,占地面积约为2280平方米。2020年10月11日,按xpj,xpj官网市中区城镇老旧小区改造计划进场开展施工,目前已完成污水管网改造,雨污分流管网改造,路面铺装硬化,楼梯间腻子刮白;现阶段正在对外立面落水管,空调机位,外墙漆,楼梯间照明,楼梯间扶手等进行规整和改造。


在项目施工现场,小编注意到,由绿色防护网,脚手架与厚实的木板构建的几条幽长的安全通道,蜿蜒延伸,一直通向每个商铺和居民楼的入户处。高楼之上,工人正在忙碌作业,而街道上的小吃店里一直飘着清香的味道,来来往往的行人一脸惬意。细节中见智慧,细微处显关怀,这种以人为核心的善治,不仅会回应群众的关切,也会让城市发展更有力量。


金口河红华生活区建于上世纪60-80年代,由于年代久远,小区地面破损积水,供水管网锈蚀严重跑冒滴漏,供电设施老旧,排水管网堵塞积水,绿化缺失,休闲区域少,照明设施不完善。同时,随着红华实业公司外迁,原有的公共活动场地无人管理,基本都已停止使用。金口河区结合前期规划实施的教育,卫生资源提升行动与红华三供一业改造项目,着力对红华生活区建筑物屋面,外墙,楼梯,公厕等公共部位进行维修改造,新增文化休闲设施,体育健身设施等,涉及居民2440户,改造居民楼59栋,现已相继投入2450万元。



如今该社区已成为金口河的记忆小镇,环境优美的公园,宽敞明亮的篮球场,焕然一新的游泳池......无一不让人眼前一亮。




老旧小区改造离不开小区居民积极参与。夹江县静园小区建于90年代,老旧小区改造涉及住户89户,小区内雨污分流,通信线路,单元楼道,小区内绿化改造,路面,安保系统都需改造。在改造中,除政府扶持外,小区居民给予了大力支持,自筹14.68万元投入到改建中,目前项目已动工实施,在县信用联社宿舍改造项目中,居民也自筹资金36万元,有力推动了小区改造进程。



犍为县老旧小区改造在居民的积极参与和主动作为下,已完成茉莉花园小区,华蜀瓷厂宿舍小区等22个老旧小区8026户改造方案和城市雨污分流系统化方案的编制,完成上级下达专项资金支付5943万元。现已进场施工的小区有:岷堤春晓小区,滨河小区,瓷厂宿舍小区,政府公寓小区,雅仕居小区,宝马水泥厂宿舍小区等12个小区,已完成改造5850户,改造完成率为73%。

乐山嘉华水泥厂老旧小区改造后

在城市更新实践中,新与旧的碰撞,时间与空间的融合,传统与现代的交融,城市独有的文化,历史,味道在更新中被强调,并最终形成城市传播的名片,达成城市特有的精神财富。

乐山正在以城市全面高质量发展为指引,在老旧小区改造的探索中实践中,掀起一场城市更新革命,在历史传统保护和现代人文景观重塑中,将居民对家园的集体记忆和美好想象与创新发展有机结合,让传统街区重新焕发魅力,让城市在成渝体系构建中变成美丽的“后花园”。

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